这是一次对“北京富人”360度无死角和赤裸裸的“全面收割”

　　这是一次对“北京富人”360度无死角和赤裸裸的“全面收割”，经过这一次的全面收割，估计丰台区将会成为北京名副其实的“富人区”。

　　而且丰台区这一次大规模的推出“四环里八大豪宅项目”，肯定将会对朝阳区众多的“次豪宅项目”项目形成“全面碾压”。

　　什么崔各庄、王四营，十八里店，相比之下全是“垃圾”！

　　

　　经过我们的全面梳理，2022年丰台“八大豪宅项目”分布如下：

　　三宗地块在西南三环里，分别是：万泉寺地块，亚林西地块和纪家庙地块，这三个项目都属于“绝版项目了”，市场均价都在11万/平米左右。

　　一宗地块在三至四环：周庄子懋源地块靠近10号线西局站附近。

　　四宗地块在四-五环之间：全部待拍出，小瓦窑地块位于丰台吴家村板块，有规划中11号线吴家村站；大井新村地在地铁线新宫站西侧；槐房地块位于西四环岳各庄西侧，还有青塔地块。

　　可以说，以上“八大豪宅项目”一旦全部亮相，丰台将云集北京“富人”，崛起之势已经很难阻挡。

　　必将带动周边二手房房价的“上涨”。

　　【1】建工+首开的万泉寺项目—端礼著，指导价11.2万。

　　2021年10月，建工+首开联合体以41.8亿元+25700㎡“保障性租赁住房”拿下该宗地块，溢价率为7.17%，纯商品楼面价6.485万/㎡，政府指导价为11.2万/㎡。

　　后期中海也入股项目，三家开发商联合开发。

　　项目在西南二环外，丽泽商务区东侧，距丽泽商务区直线距离670米左右，这显然是一个“豪宅项目”。

　　端礼著项目总共7栋楼，商品房一共约406套。

　　户型目前的消息是130、150和180平米，还有极少量还有110平左右的顶层退台户型，总价约1500-2000万区间。

　　项目最屌的是，部分楼栋做到了9层的洋房产品，比较稀缺。

　　这个项目的缺点也比较明显：保障房混居、旁边有火车轨道噪音，“垃圾学校”和“孤盘效应”。

　　尤其是火车轨道噪音影响，是一个明显“硬伤”。

　　选择的时候，要尽可能避开“东侧楼栋”，总体上值得入手。

　　【2】华润的纪家庙地块，均价10.2万，新型共有房，政府持有6%的份额。

　　项目在万泉寺地块的南侧，更靠近南三环。

　　2022年2月，华润以57.12亿元的地价+政府持有6%产权比例拿下该地块，购房者实际购买的价格应该是10.9万元*94%=10.2万元/平米。

　　作为“新型共有房”，这个项目价格更低。

　　据了解项目正在招兵阶段，大概率会用永定府销售团队，加上少量社招，预计再过一阵就有新消息曝出，让我们拭目以待。

　　【3】丰台亚林西地块，土地刚刚入市，预计单价12万。

　　2022年4月7日，北京挂出了亚林西地块预申请，起始价高达74.7亿元。

　　参考目前周边新盘限价，预计批准预售价在12万元/平米左右，妥妥的王炸地块，这个项目总体上要比“端礼著”“华润纪家庙”项目强。

　　项目位于西南二环外，京开高速东侧，西侧是大热的丽泽商务区，周边是昆仑域、中国玺等豪宅。

　　亚林西地块东侧就是北京师范大学第四附属中学，北侧紧挨北京丰台右安门医院，还有万达广场，周边配套成熟齐全。

　　如果亚林西地块未来定价12万，但周边的昆仑域、中国玺等豪宅已经在13-14万了，很显然又是一个“一二手房倒挂”项目。

　　但是这个项目，估计至少2000万的总价门槛。

　　有钱当然要“抢”。

　　【4】丰台懋源的周庄子地块—懋源煜泽台，指导价10.6万。

　　2021年10月13日，北京第二批集中供地中懋源以43.34亿竞得该地块，可售住宅楼面价约5.88万元/㎡，溢价率1.03%。

　　2022年3月24日，懋源周庄子地块案名正式发布。

　　其中ZZZ-L07地块定名为懋源煜泽台、ZZZ-27地块定名为懋源璟廷，ZZZ-L08地块定名为懋源璟瑜。

　　三宗地块都是纯商品房，销售指导价为10.6万，有别墅和高层产品组合，其中别墅产品更加值得关注。

　　毕竟在西边的四-五环，能够有别墅购买，还是非常稀缺的。

　　懋源这个项目最大的缺点，就是地块过于零碎，每个地块规模都很小，很难形成“真正的豪宅氛围”。

　　这个项目还是推荐购买别墅产品，预计总价可能3000万以上。

　　【5】青塔地块，预计单价8万/㎡-9万/㎡

　　地块占地面积约1.75公顷，建筑规模约5.2万平方米，容积率3.0，用地性质为居住用地，这个项目目前还处于“待拍状态”。

　　预计年底入市。

　　地块位于莲石东路与青塔西路交叉口东南侧，距离南沙窝桥不远。地块紧邻莲石路、四环，莲石路那一头就是海淀区。

　　在道路交通方面还是比较便捷的，但附近没有地铁，对于轨道交通上班的来说是个缺憾。

　　另外，地块距离主路很近，会有影响。

　　【6】小瓦窑地块，预估单价：8万/㎡-9万/㎡

　　地块占地面积约2.12公顷，建筑规模约5.94万平方米，容积率2.8，用地性质为居住用地。

　　地块在首钢金璟阳光社区北侧，位于水魔方北侧，紧挨石景山，由于属于是丰台、石景山两区的交界，周边的呈现都不怎么样，有待提升。

　　来这边可能还有11号线地铁站的规划，到五棵松、金融街都很方便。

　　另外，周边1km内没有基础教育配套，最近的大成学校小学部步行也要1.8km。

　　【7】大井新村地块，预估单价：8万/㎡---9万/㎡

　　地块占地面积约4.72公顷，建筑规模约11.96万平方米，容积率2.5，用地性质为居住用地、绿隔离业用地。

　　地块在天元公园东侧，距离岳各庄桥不远，上京港澳高速、四环比较方便。周边基础配套较差，且无地铁。

　　【8】槐房地块，预估单价：8万/㎡---9万/㎡

　　地块占地面积约9.86公顷，建筑规模约21.29万平方米，容积率2.2，用地性质为居住用地、商业金融。

　　地块在万达广场槐房店北侧，距离4号线、19号线交汇站新宫站约500米，预计入市时间为2022年年底。

　　以上是丰台2022年即将上市的8个“豪宅”项目，2022年对于北京购房人来说，是一个“杀入北京四环”最好的机会。

　　而随着本次丰台区的“蜕变”，丰台有望一改之前“城乡结合部”的城市定位，而真正成为北京的“富人区之一”。

　　而丰台崛起的背后，则可能是朝阳的没落。

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