或住房租赁企业批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的

　　2024年1月5日，央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》）。自2023年2月底发布征求意见稿至正式印发，文件历经10个月的打磨与修订。

　　《意见》提出，为租赁住房开发建设、购买（筹集）、运营等多个环节提供多样化融资支持，包含住房租赁开发贷、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款等。

　　其中，“住房租赁团体购房贷款”指的是，对于企业或事业单位批量购买存量闲置房用作宿舍型保障性租赁住房的，或住房租赁企业批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款。贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

　　《意见》也明确，商业银行发放住房租赁团体购房贷款的前提是，风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务；此外，要求利用贷款购买的商品房、商业用房等，须是法律关系清晰、已竣工验收的房屋。在贷款存续期内，不能改变房屋租赁用途。

　　事实上，在2023年1月，央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划，这也是央行专门设立的结构性货币政策工具，采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放，支持相关金融机构于2023年年底前，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。该工具目的是引导工农中建等7家银行为试点城市市场化盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。

　　金融机构按照自主决策、自担风险的原则，发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。

　　同时，央行为这笔住房租赁贷款设定了“红线”：只能购买住宅类商品房（含产权型人才房/公寓），不允许收购商办公寓。同时，须对标的项目进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。8个试点城市获低息贷款 收购存量商品房用作保租房

　　更新一波:拿济南举例，去年济南新楼房均价14951/㎡，预估一套房子100㎡，总价值约为150万，政府购买的贷款利率为3%，平均一个月利息为3750元，在历城区最好位置整租价格才2600，还不够支付利息的。

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　　上周看到前重庆市长黄奇帆聊房地产的视频，他在视频中主要表达了3个观点：

　　1. 中国房价前两年没有大跌，原因是政府银行有房者都不希望房价下跌的共识，走的是有行无市的趋势。而逐渐支撑不住，房产下跌的原因是法拍房导致（数据：2000年20万套，2010年50万套，2020年150万套，预估2023年400万套），法拍房超过20%，法拍价格就是当前区域的房产价格。

　　2. 12亿平米的房产供给是供需平衡状态。

　　3. 房价下跌超过30%-40%时，政府出手购买稳定房价，改造成公租房或保障房。（对公民最少保障30%公租房，最低保障人均15平方米，当前我国只有5%），以上举措即保障居民不会因房造成负资产，也不会对银行造成4%以上坏账问题。

　　刚好可以用他这个视频作为题点，谈论一下人生财富的来源其一——房产问题。

　　上篇笔记曾表达一个观点，人一生能赚取的财富是有数量的，那如何增加财富呢，一是获取他人的财富，另一种是通过借贷，向未来的自己借钱。而房产刚好是这两种方式的结合体，首付是赚取当前财富，而房贷则是通过借贷把未来现金流抵押给银行用于偿还利息和本金，通过此种方式，放大当前社会环境下的财富额度。

　　由此来分析一下上述三种观点的问题：

　　房贷是侵吞远期现金流的巨兽，一个人的消费是另一个人的收入，当居民杠杆拉到上限时，消费下降如多米诺骨牌般会传导到其他人的收入端，也就是说法拍房在消费不能稳定下来时，数量会继续增加。

　　第二条观点，我不太赞同，房产购买中有多种成分，有投机有投资有刚需有伪刚需，房产既是资本投资也属于消费，情绪在其中充满着很重要的决定，正如同通缩一旦进入难以逃离的原因，就是群体的共识是有惯性的。一旦人们认定明天的房屋比今天还便宜，那脱离此种观点需要时间或者大量资金来打破共识。

　　第三种观点我也不太赞同，当前地方政府大部分负债很严重，他们尚需土地财政用于维持政府运转，又哪里来的资金用于稳定房价呢？保障房是肯定会做的也需要做，但是大概率应该是中央政府来负责（或者地方政府和中央政府合资来处理），并且政府资金也是需要考量成本的，不太会在房屋下跌30~40%时稳定房价，从全国层面来说，这需要的资本太多，应该会一城一策。