一、住宅基地土地使用年限永久性有没有可能

　　一、住宅基地土地使用年限永久性有没有可能?

　　其实没有绝对的永久年限，只是相对有明文规定了多少年限的土地来讲，农村宅基地和国有划拨土地的土地使用权可以视为具有永久性。

　　农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。

　　只要不违反宅基地有关的管理办法或者遭遇征地，一般宅基地是可以永久使用的。

　　此外，宅基地的使用权也可以转让，让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

　　如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。

　　根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

　　而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条

　　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

　　然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。

　　在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。

　　如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

　　第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　二、划拨国有土地使用权年限可以视为“永久年限”

　　划拨土地没有使用期限的限制，但这并不表示可以无限期、无条件使用土地。政府根据公共利益需要，可以依法收回划拨土地使用权，这时，原土地使用随之终止。

　　鉴于划拨用地的本质，划拨土地使用权人是无权自行处分土地使用权的，通常必须报政府审批，这也是划拨用地与出让用地的重要区别之一。根据相关法律法规，我们常见的划拨土地使用权转让途径如下：

　　划拨土地使用权人先向有批准权的人民政府及相关行政部门报批：

　　(1)准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　(2)按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。待划拨土地出让手续完成后，土地使用者进行土地转让手续。

　　我国土地资源属于国有资源，任何人都不能私下进行非法交易，只具有相应的使用权。若是想要进行转让的，还需要受让方进行办理土地使用权的转让手续，转让成功的递交相应的转让金即可。

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