纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产营改增指引

湖北日报讯 一、纳税人和扣缴义务人

（一）纳税人

在中华人民共和国境内销售取得的不动产和出租不动产的单位和个人，为增值税纳税人。

在境内销售取得的不动产和出租不动产是指所销售或者租赁的不动产在境内。

（二）扣缴义务人

中华人民共和国境外的单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定除外。

（三）一般纳税人和小规模纳税人

销售取得的不动产增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

其他个人出租不动产增值税纳税人为小规模纳税人。

二、征税范围

（一）销售不动产

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

（二）不动产租赁服务

租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。

1.融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。

融资性售后回租不按照融资租赁服务缴纳增值税。

2.经营租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

三、地税部门代征增值税范围

（一）纳税人销售取得的不动产

销售取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业销售自行开发的不动产。

（二）其他个人出租不动产

其他个人出租不动产，是指其他个人出租其取得的不动产。其他个人仅限于自然人，不包括个体工商户。

四、税率、征收率和预征率

（一）纳税人销售、出租不动产，税率为11%。（二）纳税人销售其取得的不动产，征收率和预征率均为5%。（三）其他个人出租不动产，其不动产属于非住房的，征收率为5%；其不动产属于住房的，征收率为1.5%。

五、销售不动产、个人出租不动产增值税销售额的确定

（一）纳税人转让其取得（不含自建和个人住房）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。（二）纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额。（三）个人转让其购买的住房，以取得的全部价款和价外费用为销售额。（四）其他个人出租不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额。

六、销售不动产、个人出租不动产增值税计算方式

（一）纳税人转让其取得（不含自建和个人住房）的不动产

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

例如，某一企业转让购买的商业用房，购买原价为300万元，现以350万元对外销售，增值税征收率为原营业税税率5%，应缴纳增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。

（二）纳税人转让其自建的不动产

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

例如：某一工厂转让自建厂房，现以350万元价格对外销售，增值税征收率为原营业税税率5%，应缴纳增值税为350÷（1+5%）×5%＝16.67万元。

（三）其他个人转让其取得的住房

应纳税款＝全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

例如，某一个人将购买不足2年的住房以100万元对外销售，增值税征收率为原营业税税率5%，应纳增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。

（四）其他个人出租其取得的不动产（非住房）

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

例如，某一个人出租非住房，每月取得租金收入10万元，增值税征收率为原营业税税率5%，其每月应纳增值税为10÷（1+5%）×5%＝0.48万元。

（五）其他个人出租住房

应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

例如：某一个人出租住房，每月取得租金收入8万元，其每月应纳增值税为8÷（1+5%）×1.5%＝0.11万元。

七、扣除凭证

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证。

八、纳税义务发生时间

（一）纳税人销售取得的不动产、其他个人出租不动产纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售取得的不动产、其他个人出租不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产租赁服务完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（二）其他个人出租不动产采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

九、纳税地点

（一）一般纳税人和小规模纳税人（不含其他个人）转让其取得的不动产，应向不动产所在地主管地方税务机关预缴增值税，并向机构所在地主管国税机关申报纳税。（二）其他个人转让或出租不动产，应向不动产所在地地方税务机关申报缴纳增值税。

十、减免税政策

（一）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（二）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

（三）个人销售自建自用住房，免征增值税。（四）其他个人出租不动产，月销售额不超过3万元（按季纳税销售额不超过9万元）的，免征增值税。（五）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入，免征增值税。（六）被撤销金融机构以不动产清偿债务，免征增值税。

被撤销金融机构，是指经人民银行、银监会依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社。除另有规定外，被撤销金融机构所属、附属企业，不享受被撤销金融机构增值税免税政策。

十一、代征方式

代征的增值税项目，由地方税务局办理增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。

十二、发票开具

增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地方税务机关申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地方税务机关申请代开增值税普通发票。

增值税一般纳税人和使用增值税发票管理新系统的小规模纳税人自行开具增值税专用发票或增值税普通发票。

十三、问题回答

（一）地税部门代征增值税的依据和范围？

《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局2016年19号）规定，营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务。

（二）个人转让二手住房的增值税暂由地税部门代征后，纳税人申报缴纳流程是怎么样的？与以前缴纳营业税时有何区别？

与营改增之前相比，个人转让二手住房，申报缴纳增值税办税的征收机关不变、征收场所不变和征收流程不变，以方便纳税人办税，确保将营改增给纳税人带来的变化降到最低，努力实现无缝对接，平稳过渡。

例如，某一个人要申报缴纳出售一套购买2年以内的二手住房增值税，首先他应向主管地税机关提供房屋交易申报资料，地税机关根据其提供的相关资料或房评系统的评估价格，按照政策规定，代征个人二手住房交易的增值税，并开具《税收完税证明》。

（三）个人销售二手住房，应如何缴纳增值税？税负比以前是上升了，还是下降了呢？

例如，某一个人将购买不足2年的住房以100万元作价销售，增值税征收率为原营业税税率5%，其应纳增值税：100÷（1+5%）×5%＝4.76万元，原应纳营业税100×5%＝5万元，营改增后，个人销售二手住房纳税减少了2400元，税负下降了。

（四）其他个人出租不动产（非住房），应如何缴纳增值税？税负比以前是上升了，还是下降了呢？

月租金收入不超过3万元的原免缴营业税，现在依然免缴增值税，超过3万元的，以下为例：某一个人出租不动产（非住房），每月取得租金收入11万元，增值税征收率为原营业税税率5%，其每月应纳增值税：11÷（1+5%）×5%＝0.52万元，原月应纳营业税11×5%＝0.55万元，营改增后，其他个人出租不动产纳税减少了，税负也下降了。

（五）个体工商户和其他个人转让取得的不动产，申报缴纳增值税有何不同吗？

营改增后，根据增值税政策有关规定，二者在缴纳转让取得的不动产增值税是不同的。个体工商户转让取得的不动产应按照规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。而其他个人直接向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

（六）纳税人向其他个人转让其取得的不动产能开具或申请代开增值税专用发票吗？

纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票，只能开具增值税普通发票。

（七）其他个人出租住房增值税有优惠吗？

营改增有关政策规定，其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。例如：某一个人出租住房,每月取得租金收入7万元，其每月应纳增值税为7÷（1+5%）×1.5%＝0.1万元。

（八）5月1日以后自然人转让或出租不动产如何开具发票？

5月1日以后，自然人转让或出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。